Artikel Islami
Nomor Fatwa: 197
Hukum Membantu Saudara Mengajukan Pembiayaan Rumah ke Bank
Pertanyaan
Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh, Ustaz. Izin bertanya tentang hukum riba.
Ada saudara dari suami saya yang mau mengambil rumah B*N. Suami saya dimintai tolong untuk menjawab beberapa pertanyaan dari pihak bank atau marketing-nya melalui telepon, sebagai salah satu persyaratan agar rumah tersebut bisa disetujui oleh pihak bank. Pertanyaan mereka kurang lebih tentang gaji, tempat tinggal, dan lain-lain.
Yang ingin saya tanyakan, apakah suami saya ikut terlibat dalam dosa riba karena sudah membantu menjawab pertanyaan dari pihak bank atau marketing perumahan tersebut?
Jawaban:
Waalaikumussalam warahmatullahi wabarakatuh.
Segala puji bagi Allah, shalawat dan salam semoga tercurah kepada Rasulullah ﷺ. Amma ba‘du:
☷ Daftar Isi Artikel
Pembelian Rumah Melalui Bank dengan Akad Murabahah
Apabila bank terlebih dahulu membeli rumah, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan mengambil keuntungan, maka transaksi tersebut merupakan jual beli murabahah (بيع المرابحة). Hukumnya boleh apabila memenuhi beberapa syarat berikut:
- Bank harus benar-benar memiliki dan menerima rumah tersebut sebelum menjualnya kepada nasabah. Serah terima tersebut dapat dilakukan dengan pengosongan rumah untuk bank dan penyerahan kuncinya.
- Bank tidak mengambil uang muka dari nasabah pada tahap janji (الوعد). Inilah pendapat yang dipandang lebih kuat dan menjadi fatwa pada situs tersebut. Sebagian ulama kontemporer membolehkannya dengan syarat uang tersebut tidak digunakan oleh bank, tetapi hanya disimpan sebagai amanah. Uang semacam ini mereka sebut هامش الجدية (hamisy al-jiddiyyah), yaitu uang tanda keseriusan.
- Akad harus terbebas dari persyaratan ribawi, seperti mensyaratkan denda karena keterlambatan pembayaran cicilan.
- Akad tidak boleh mengandung syarat yang bertentangan dengan konsekuensi akad jual beli, misalnya mensyaratkan bahwa kepemilikan rumah baru berpindah kepada nasabah setelah seluruh cicilan lunas.
Harga Harus Diketahui dengan Jelas Ketika Akad
Di antara syarat sah jual beli—baik murabahah maupun jual beli lainnya—menurut mayoritas fuqaha adalah harga harus diketahui ketika akad dilakukan. Oleh karena itu, jual beli dengan keuntungan yang berubah-ubah dan belum diketahui tidak sah.
Disebutkan dalam Al-Inshaf (4/309):
«السَّابِعُ: أَنْ يَكُونَ الثَّمَنُ مَعْلُومًا: يُشْتَرَطُ مَعْرِفَةُ الثَّمَنِ حَالَ العَقْدِ، عَلَى الصَّحِيحِ مِنَ المَذْهَبِ، وَعَلَيْهِ الأَصْحَابُ»
“Ketujuh: harga harus diketahui. Menurut pendapat yang sahih dalam mazhab, disyaratkan mengetahui harga ketika akad berlangsung. Inilah pendapat para ulama mazhab.”
Apabila bank sejak awal menetapkan bahwa setelah sepuluh tahun, misalnya, tingkat keuntungan menjadi 3,49% hingga akhir masa pembiayaan, maka tidak mengapa, selama harga total rumah telah diketahui dan disepakati oleh kedua belah pihak ketika akad, serta tidak mungkin lagi ditambahkan karena mekanisme tersebut.
Misalnya dinyatakan:
Harga total rumah adalah satu juta, dibayar dalam 100 kali cicilan, masing-masing cicilan sebesar 10.000.
Tidak mengapa pula apabila nominal cicilan berbeda-beda, selama keseluruhan cicilan tidak melebihi harga total yang sudah diketahui dan disepakati sejak akad.
Misalnya pada tahun-tahun pertama cicilannya 5.000, kemudian pada tahun-tahun berikutnya 10.000, tetapi total akhirnya tetap satu juta sebagaimana telah disepakati.
Jika Keuntungan Baru Diketahui Setelah Sepuluh Tahun
Adapun apabila persentase keuntungan belum diketahui ketika akad dan baru akan diketahui setelah sepuluh tahun, baik dikaitkan dengan suatu indeks tertentu maupun tidak, maka jual beli tersebut tidak sah karena terdapat ketidakjelasan harga (جهالة الثمن).
Dalam masalah ini terdapat perbedaan antara akad jual beli dengan akad sewa, sebagaimana akan dijelaskan.
Ada pula alasan lain yang menyebabkan transaksi tersebut dilarang:
«هُوَ أَنَّ الثَّمَنَ المُؤَجَّلَ فِي عَقْدِ المُرَابَحَةِ يَثْبُتُ دَيْنًا فِي ذِمَّةِ المُشْتَرِي، وَرَبْطُهُ بِالمُؤَشِّرِ يُؤَدِّي إِلَى زِيَادَةِ هَذَا الدَّيْنِ، تَبَعًا لِزِيَادَةِ الفَائِدَةِ الرِّبَوِيَّةِ فِي سُوقِ لَنْدَن، فَيَكُونُ هَذَا شَبِيهًا بِجَدْوَلَةِ الدَّيْنِ المَمْنُوعَةِ شَرْعًا»
“Bahwa harga tangguh dalam akad murabahah menjadi utang yang tetap dalam tanggungan pembeli. Mengaitkannya dengan suatu indeks akan menyebabkan utang tersebut bertambah mengikuti kenaikan bunga ribawi di pasar London. Hal ini menyerupai restrukturisasi utang yang dilarang secara syariat.”
(Mi‘yar al-Murabahah, Dr. Muhammad bin Mahmud Al-Khudhair, hlm. 299).
Keputusan Majma‘ al-Fiqh al-Islami
Majma‘ al-Fiqh al-Islami di bawah Rabithah al-‘Alam al-Islami, melalui keputusan nomor 124 (2/22), menetapkan larangan jual beli dengan keuntungan/harga yang berubah-ubah dan membolehkan sewa dengan tarif yang berubah untuk periode mendatang dengan ketentuan tertentu.
Dalam keputusan tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jual beli dengan harga berubah adalah akad dengan pembayaran tertunda dalam cicilan-cicilan tertentu. Kedua pihak menyepakati pokok utang, kemudian ketika setiap cicilan jatuh tempo ditambahkan keuntungan atas bagian pokok yang belum dibayar berdasarkan indeks tertentu yang disepakati.
Majma‘ menetapkan:
«أَوَّلًا: أَنَّ عَقْدَ البَيْعِ بِسِعْرٍ آجِلٍ مُتَغَيِّرٍ لَا يَصِحُّ»
“Pertama: akad jual beli dengan harga tangguh yang berubah-ubah adalah tidak sah.”
Alasannya:
«جَهَالَةُ الثَّمَنِ وَقْتَ العَقْدِ، وَهِيَ جَهَالَةٌ كَبِيرَةٌ تُفْضِي إِلَى المُنَازَعَةِ، وَيَحْصُلُ مَعَهَا الغَرَرُ وَالمُخَاطَرَةُ، وَلَيْسَتْ مِنَ الجَهَالَةِ اليَسِيرَةِ المُغْتَفَرَةِ»
“Karena harga tidak diketahui ketika akad. Ketidakjelasan ini cukup besar sehingga dapat menyebabkan perselisihan serta mengandung gharar dan risiko. Ini bukan termasuk ketidakjelasan ringan yang ditoleransi.”
Alasan kedua:
«إِنَّ تَأْجِيلَ الثَّمَنِ يَجْعَلُهُ دَيْنًا فِي ذِمَّةِ المُشْتَرِي، وَتَغَيُّرَ المُؤَشِّرِ بِالزِّيَادَةِ يَعْنِي زِيَادَةَ الدَّيْنِ بَعْدَ لُزُومِهِ، مِمَّا يُوقِعُ فِي شُبْهَةِ الرِّبَا»
“Penangguhan harga menjadikannya sebagai utang dalam tanggungan pembeli. Apabila indeks mengalami kenaikan, berarti utang bertambah setelah utang tersebut menjadi tetap, sehingga menimbulkan syubhat riba.”
Perbedaan dengan Akad Sewa
Majma‘ kemudian menetapkan:
«ثَانِيًا: يَجُوزُ عَقْدُ الإِجَارَةِ بِأُجْرَةٍ مُتَغَيِّرَةٍ مُرْتَبِطَةٍ بِمُؤَشِّرٍ مُنْضَبِطٍ مَعْلُومٍ لِلطَّرَفَيْنِ، يُوضَعُ لَهُ حَدٌّ أَعْلَى وَأَدْنَى، شَرِيطَةَ أَنْ تَكُونَ أُجْرَةُ الفَتْرَةِ الأُولَى مُحَدَّدَةً عِنْدَ العَقْدِ، وَأَنْ تُحَدَّدَ أُجْرَةُ كُلِّ فَتْرَةٍ فِي بِدَايَتِهَا»
“Kedua: diperbolehkan akad sewa dengan tarif yang berubah-ubah dan dikaitkan dengan indeks yang terukur serta diketahui kedua pihak, dengan ditetapkan batas atas dan batas bawahnya. Dengan syarat, biaya sewa periode pertama telah ditentukan ketika akad dan biaya setiap periode berikutnya ditentukan pada awal periode tersebut.”
Perbedaannya adalah dalam akad sewa terdapat toleransi terhadap sebagian gharar yang tidak ditoleransi dalam jual beli. Sebab, akad sewa berkaitan dengan manfaat di masa mendatang yang muncul sedikit demi sedikit. Sementara jual beli berkaitan dengan barang yang telah ada. Selain itu, sewa dengan tarif berubah tersebut terbebas dari syubhat riba dengan ketentuan yang disebutkan.
Majma‘ juga merekomendasikan diadakannya kajian mengenai alternatif-alternatif syariah yang dapat menggantikan sistem jual beli dengan harga berubah-ubah.
Standar Syariah AAOIFI
Dalam Al-Ma‘ayir asy-Syar‘iyyah yang diterbitkan oleh AAOIFI (هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية), hlm. 297, disebutkan:
«يَجِبُ أَنْ يَكُونَ كُلٌّ مِنْ ثَمَنِ السِّلْعَةِ، فِي بَيْعِ المُرَابَحَةِ لِلْآمِرِ بِالشِّرَاءِ، وَرِبْحِهَا: مُحَدَّدًا، وَمَعْلُومًا لِلطَّرَفَيْنِ عِنْدَ التَّوْقِيعِ عَلَى عَقْدِ البَيْعِ»
“Dalam jual beli murabahah kepada pemesan pembelian, harga barang dan keuntungannya wajib ditentukan serta diketahui oleh kedua belah pihak ketika menandatangani akad jual beli.”
Selanjutnya:
«وَلَا يَجُوزُ بِأَيِّ حَالٍ: أَنْ يُتْرَكَ تَحْدِيدُ الثَّمَنِ، أَوِ الرِّبْحِ، لِمُتَغَيِّرَاتٍ مَجْهُولَةٍ، أَوْ قَابِلَةٍ لِلتَّحْدِيدِ فِي المُسْتَقْبَلِ»
“Dalam kondisi apa pun, tidak diperbolehkan membiarkan penentuan harga atau keuntungan bergantung kepada variabel yang tidak diketahui atau baru akan ditentukan di masa mendatang.”
Contohnya:
«وَذَلِكَ مِثْلُ أَنْ يُعْقَدَ البَيْعُ، وَيُجْعَلَ الرِّبْحُ مُعْتَمِدًا عَلَى مُسْتَوَى اللِّيبُور (LIBOR) الَّذِي سَيَقَعُ فِي المُسْتَقْبَلِ»
“Contohnya adalah akad jual beli dilakukan sekarang, tetapi keuntungannya dibuat bergantung pada tingkat LIBOR yang akan berlaku di masa mendatang.”
Namun, indeks yang dikenal boleh disebutkan pada tahap janji sebagai acuan untuk membantu menentukan tingkat keuntungan. Ketika akad murabahah benar-benar dilaksanakan, keuntungan harus sudah ditetapkan berdasarkan persentase tertentu dari biaya dan tidak boleh lagi terus dikaitkan dengan LIBOR ataupun perjalanan waktu.
Kesimpulan dan Kaitan dengan Pertanyaan
Apabila dapat disepakati dengan bank sejak awal akad mengenai besarnya keuntungan yang akan berlaku setelah sepuluh tahun hingga berakhirnya akad, maka tidak mengapa. Dengan demikian, harga akhir rumah sudah diketahui dan tetap sejak akad, meskipun pola cicilannya berbeda pada periode-periode tertentu.
Sebaliknya, apabila setelah sepuluh tahun keuntungan baru akan ditentukan berdasarkan suku bunga atau indeks yang berlaku saat itu, maka tidak diperbolehkan, karena harga jual belum diketahui secara pasti ketika akad dan utang berpotensi bertambah setelah menjadi tetap.
Adapun dalam kasus yang ditanyakan, perlu dilihat terlebih dahulu akad pembiayaan rumah tersebut. Tidak setiap pembelian rumah melalui bank otomatis dihukumi riba. Jika bank benar-benar membeli dan memiliki rumah terlebih dahulu, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga dan keuntungan yang telah ditentukan sejak akad, serta tidak ada denda ribawi dan syarat terlarang lainnya, maka pada asalnya dapat termasuk murabahah yang dibolehkan.
Namun, jika yang dilakukan hakikatnya adalah pinjaman berbunga, yaitu bank memberikan pembiayaan sebagai utang kemudian mensyaratkan pengembalian lebih besar karena tempo, maka itu termasuk riba.
Jika memang sudah diketahui bahwa transaksi saudara tersebut adalah transaksi ribawi, maka suami sebaiknya tidak membantu proses pengajuan atau persetujuannya, termasuk menjadi pihak yang memberikan keterangan apabila keterangannya memang dibutuhkan sebagai salah satu syarat agar pembiayaan ribawi tersebut disetujui.
Allah berfirman:
“Dan tolong-menolonglah kalian dalam kebajikan dan ketakwaan, dan janganlah kalian tolong-menolong dalam dosa dan permusuhan.”
(QS. Al-Ma’idah: 2)
Dalam masalah riba, Rasulullah ﷺ juga memberikan peringatan yang sangat keras. Dari Jabir رضي الله عنه:
“Rasulullah ﷺ melaknat pemakan riba, orang yang memberikannya, pencatatnya, dan kedua saksinya. Beliau bersabda: ‘Mereka semuanya sama.’”
(HR. Muslim)
Namun, jika suami sudah telanjur menjawab telepon tersebut karena tidak mengetahui bahwa hal itu merupakan bagian dari proses transaksi ribawi, atau belum mengetahui hakikat akadnya, maka jangan terlalu membebani diri dengan apa yang telah terjadi. Setelah mengetahui, hendaknya tidak lagi membantu proses tersebut apabila memang terbukti akadnya ribawi, serta beristighfar kepada Allah atas kekeliruan yang telah berlalu.
Jadi, yang pertama kali perlu dipastikan adalah akad rumah tersebut. Kalau berkenan, kirimkan skema pembiayaan B*N tersebut—terutama akadnya, harga rumah, uang muka, besarnya cicilan, bunga/margin, denda keterlambatan, dan mekanisme kepemilikan rumah—agar dapat dinilai apakah benar termasuk riba atau merupakan akad jual beli yang dibolehkan.
والله أعلم.
