Pertanyaan

Jawaban

Waalaikumussalam warahmatullahi wabarakatuh.

Segala puji bagi Allah, shalawat dan salam semoga tercurah kepada Rasulullah ﷺ. Amma ba‘du:

Pertama: Pembelian Rumah melalui Bank dengan Akad Murabahah

Apabila bank terlebih dahulu membeli rumah, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan mengambil keuntungan, maka transaksi tersebut merupakan jual beli murabahah (بيع المرابحة). Hukumnya boleh apabila memenuhi beberapa syarat berikut:

1. Bank harus benar-benar memiliki dan menerima rumah tersebut sebelum menjualnya kepada nasabah. Serah terima tersebut dapat dilakukan dengan pengosongan rumah untuk bank dan penyerahan kuncinya.
2. Bank tidak mengambil uang muka dari nasabah pada tahap janji (الوعد). Inilah pendapat yang dipandang lebih kuat dan menjadi fatwa pada situs tersebut. Sebagian ulama kontemporer membolehkannya dengan syarat uang tersebut tidak digunakan oleh bank, tetapi hanya disimpan sebagai amanah. Uang semacam ini mereka sebut هامش الجدية (hamisy al-jiddiyyah), yaitu uang tanda keseriusan.
3. Akad harus terbebas dari persyaratan ribawi, seperti mensyaratkan denda karena keterlambatan pembayaran cicilan.
4. Akad tidak boleh mengandung syarat yang bertentangan dengan konsekuensi akad jual beli, misalnya mensyaratkan bahwa kepemilikan rumah baru berpindah kepada nasabah setelah seluruh cicilan lunas.

Kedua: Harga Harus Diketahui dengan Jelas Ketika Akad

Di antara syarat sah jual beli—baik murabahah maupun jual beli lainnya—menurut mayoritas fuqaha adalah harga harus diketahui ketika akad dilakukan. Oleh karena itu, jual beli dengan keuntungan yang berubah-ubah dan belum diketahui tidak sah.

Disebutkan dalam Al-Inshaf (4/309):

Apabila bank sejak awal menetapkan bahwa setelah sepuluh tahun, misalnya, tingkat keuntungan menjadi 3,49% hingga akhir masa pembiayaan, maka tidak mengapa, selama harga total rumah telah diketahui dan disepakati oleh kedua belah pihak ketika akad, serta tidak mungkin lagi ditambahkan karena mekanisme tersebut.

Misalnya dinyatakan:

Tidak mengapa pula apabila nominal cicilan berbeda-beda, selama keseluruhan cicilan tidak melebihi harga total yang sudah diketahui dan disepakati sejak akad.

Misalnya pada tahun-tahun pertama cicilannya 5.000, kemudian pada tahun-tahun berikutnya 10.000, tetapi total akhirnya tetap satu juta sebagaimana telah disepakati.

Jika Keuntungan Baru Diketahui Setelah Sepuluh Tahun

Adapun apabila persentase keuntungan belum diketahui ketika akad dan baru akan diketahui setelah sepuluh tahun, baik dikaitkan dengan suatu indeks tertentu maupun tidak, maka jual beli tersebut tidak sah karena terdapat ketidakjelasan harga (جهالة الثمن).

Dalam masalah ini terdapat perbedaan antara akad jual beli dengan akad sewa, sebagaimana akan dijelaskan.

Ada pula alasan lain yang menyebabkan transaksi tersebut dilarang:

Keputusan Majma‘ al-Fiqh al-Islami

Majma‘ al-Fiqh al-Islami di bawah Rabithah al-‘Alam al-Islami, melalui keputusan nomor 124 (2/22), menetapkan larangan jual beli dengan keuntungan/harga yang berubah-ubah dan membolehkan sewa dengan tarif yang berubah untuk periode mendatang dengan ketentuan tertentu.

Dalam keputusan tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jual beli dengan harga berubah adalah akad dengan pembayaran tertunda dalam cicilan-cicilan tertentu. Kedua pihak menyepakati pokok utang, kemudian ketika setiap cicilan jatuh tempo ditambahkan keuntungan atas bagian pokok yang belum dibayar berdasarkan indeks tertentu yang disepakati.

Majma‘ menetapkan:

Alasannya:

Alasan kedua:

Berbeda dengan Akad Sewa

Majma‘ kemudian menetapkan:

Perbedaannya adalah dalam akad sewa terdapat toleransi terhadap sebagian gharar yang tidak ditoleransi dalam jual beli. Sebab, akad sewa berkaitan dengan manfaat di masa mendatang yang muncul sedikit demi sedikit. Sementara jual beli berkaitan dengan barang yang telah ada. Selain itu, sewa dengan tarif berubah tersebut terbebas dari syubhat riba dengan ketentuan yang disebutkan.

Majma‘ juga merekomendasikan diadakannya kajian mengenai alternatif-alternatif syariah yang dapat menggantikan sistem jual beli dengan harga berubah-ubah.

Standar Syariah AAOIFI

Dalam Al-Ma‘ayir asy-Syar‘iyyah yang diterbitkan oleh AAOIFI (هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية), hlm. 297, disebutkan:

Selanjutnya:

Contohnya:

Namun, indeks yang dikenal boleh disebutkan pada tahap janji sebagai acuan untuk membantu menentukan tingkat keuntungan. Ketika akad murabahah benar-benar dilaksanakan, keuntungan harus sudah ditetapkan berdasarkan persentase tertentu dari biaya dan tidak boleh lagi terus dikaitkan dengan LIBOR ataupun perjalanan waktu.

Kesimpulan

Menentukan Apakah Akad Rumah Termasuk Riba

Adapun dalam kasus yang ditanyakan, perlu dilihat terlebih dahulu akad pembiayaan rumah tersebut. Tidak setiap pembelian rumah melalui bank otomatis dihukumi riba. Jika bank benar-benar membeli dan memiliki rumah terlebih dahulu, kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga dan keuntungan yang telah ditentukan sejak akad, serta tidak ada denda ribawi dan syarat terlarang lainnya, maka pada asalnya dapat termasuk murabahah yang dibolehkan.

Namun, jika yang dilakukan hakikatnya adalah pinjaman berbunga, yaitu bank memberikan pembiayaan sebagai utang kemudian mensyaratkan pengembalian lebih besar karena tempo, maka itu termasuk riba.

Hukum Keterlibatan Suami dalam Proses Pengajuan

Jika memang sudah diketahui bahwa transaksi saudara tersebut adalah transaksi ribawi, maka suami sebaiknya tidak membantu proses pengajuan atau persetujuannya, termasuk menjadi pihak yang memberikan keterangan apabila keterangannya memang dibutuhkan sebagai salah satu syarat agar pembiayaan ribawi tersebut disetujui.

Dalil Larangan Tolong-Menolong dalam Dosa

Allah berfirman:

Hadis tentang Larangan Riba

Dalam masalah riba, Rasulullah ﷺ juga memberikan peringatan yang sangat keras. Dari Jabir رضي الله عنه:

Jika Sudah Telanjur Membantu

Namun, jika suami sudah telanjur menjawab telepon tersebut karena tidak mengetahui bahwa hal itu merupakan bagian dari proses transaksi ribawi, atau belum mengetahui hakikat akadnya, maka jangan terlalu membebani diri dengan apa yang telah terjadi. Setelah mengetahui, hendaknya tidak lagi membantu proses tersebut apabila memang terbukti akadnya ribawi, serta beristighfar kepada Allah atas kekeliruan yang telah berlalu.

Pentingnya Memeriksa Skema Pembiayaan

Jadi, yang pertama kali perlu dipastikan adalah akad rumah tersebut. Kalau berkenan, kirimkan skema pembiayaan B*N tersebut—terutama akadnya, harga rumah, uang muka, besarnya cicilan, bunga/margin, denda keterlambatan, dan mekanisme kepemilikan rumah—agar dapat dinilai apakah benar termasuk riba atau merupakan akad jual beli yang dibolehkan.

Penutup